HabitaLocal

Qué existe

HabitaLocal puntúa el potencial de convertir un local comercial en vivienda, zona a zona, con una nota que resume cinco factores: viabilidad urbanística, luz natural y ventilación, ratio de superficie útil sobre construida, riesgo de estatutos de comunidad y margen frente al coste de obra.

La nota se traduce a tres verbos que hablan como habla un profesional: avanzar, observar, descartar.

Los cinco factores y lo que decide cada uno

La nota no es una media ponderada opaca: cada factor puede tumbar la operación por su cuenta. El urbanístico es el que más veces la tumba, y es además el que menos dato abierto tiene, así que va declarado como estimación.

flowchart LR
urb["Viabilidad<br/>urbanística"] --> nota["Nota<br/>A+ a C−"]
luz["Luz y<br/>ventilación"] --> nota
ratio["Ratio útil /<br/>construido"] --> nota
est["Riesgo de<br/>estatutos"] --> nota
margen["Margen vs.<br/>obra"] --> nota
nota --> verde["Avanzar"]
nota --> ambar["Observar"]
nota --> rojo["Descartar"]

Qué es dato y qué es estimación

Esta distinción es el producto. Los ejes con fuente abierta se afirman; los que dependen del planeamiento concreto y de unos estatutos que no están publicados se declaran como estimación con confianza baja, en la propia ficha.

flowchart LR
subgraph dato["Dato con fuente"]
  d1["Precio €/m²"]
  d2["Índice de precios"]
  d3["Padrón"]
end
subgraph est["Estimación declarada"]
  e1["Urbanístico"]
  e2["Estatutos"]
end
dato --> ficha["Ficha de zona"]
est -->|"confianza baja"| ficha

Qué hice

Diseñé el modelo, construí el producto y —lo que más me importa— definí qué se puede afirmar y qué no.

El clima, el índice de precios, el padrón y el precio por metro son dato con fuente. Los ejes urbanístico y de estatutos son estimaciones, porque dependen del planeamiento concreto y de unos estatutos que no están en abierto, y llevan confianza baja declarada en la propia ficha.

Qué se aprendió

Que la honestidad metodológica es producto, no cortesía. Un profesional confía más en un rango con fuentes que en un número opaco, y decir «esto es una estimación con confianza baja» gana más credibilidad que redondear hacia la seguridad.

El motor compartido

Este es el primer caso documentado de un proyecto del grupo consumiendo el archivo de otro. Antes, descubrir qué subastas existían costaba cincuenta y dos búsquedas contra el portal, provincia a provincia. Ahora es una descarga. El matiz importa: el archivo sustituye el rastreo, no la fuente.

flowchart LR
vig["Archivo de<br/>La Vigencia"] -->|"descubrimiento"| ids["Identificadores<br/>de subasta"]
ids --> ficha["Ficha oficial<br/>del portal"]
ficha -->|"enriquecimiento"| dato["Dato archivado<br/>(sigue siendo oficial)"]
dato --> op["Oportunidades<br/>por zona"]

Qué sigue en desarrollo

La capa normativa municipal, que es el filtro que más operaciones tumba y el más difícil de estructurar: los parámetros que deciden la viabilidad legal están enterrados en documentos de planeamiento que nadie publica en formato utilizable.

El desarrollo está pausado desde el verano de 2026.

Siguiente paso

Si tienes un local y la duda, el diagnóstico por zona es el punto de partida.